買賣二手房 這些法律知識你都了解了嗎?

                              來源:閩南日報-漳州新聞網      2022-03-23 10:21      責任編輯:莊文劍

                              買賣二手房之前多了解一些法律知識,有助于維護自身合法權益。 本報記者 張 晗 攝 

                                大部分漳州市民在買賣二手房屋時,會選擇通過房地產中介尋找房源或客戶。二手房買賣涉及發布(尋找)房源、網簽備案、轉移登記、稅務申報、銀行貸款等等一系列手續,專業的房地產中介機構熟悉相應的法律知識,了解手續的辦理流程,擁有廣泛的信息資源,能夠更好地幫助買賣雙方達成交易。在缺乏專業知識的情況下,買賣雙方付出一定的報酬,選擇一家合法合規、業務熟練的房地產中介機構負責辦理相關事宜,的確是個省心省力的選擇。

                                不過,有時候由于缺乏相關法律知識,買賣雙方容易在不經意間落入陷阱,又由于缺乏切實的證據而難以維護自身的合法權益。記者請漳州市住建局工作人員和市民聊聊,通過房地產中介機構交易房屋時必須具備的知識。

                                沒有成交免傭金

                                要點一:在成交失敗的情況下,可以不向提供居間服務的中介機構支付傭金。兩家或兩家以上機構合作成交的,只需要按照一宗業務支付傭金。

                                依據:《房地產經紀管理辦法》第十九條規定,房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項,或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的,不得收取傭金。兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務的,只能按照一宗業務收取傭金,不得向委托人增加收費。

                                提示:在交易過程中,市民往往會遇見這樣的問題:通過房地產中介發布或尋找房源,因為種種原因交易失敗,卻還要向房地產中介機構支付一筆數額不菲的中介費?;蛘咴谫I賣雙方選擇了不同中介機構的情況下,房屋成交后卻面臨雙頭收費的情況,買一套房,交兩次傭金。上述這兩種行為都是違反規定的。以后如果大家遇見這樣的情況,果斷拒絕吧。

                                房源不能隨便發

                                要點二:中介機構在取得業主本人或公證委托人同意前,不得私自對外發布房源。

                                依據:《房地產經紀管理辦法》第二十二條規定,房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同,應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書,委托人的身份證明等有關資料,并應當編制房屋狀況說明書。經委托人書面同意后,方可對外發布相應的房源信息。房地產經紀機構與委托人簽訂房屋承購、承租經紀服務合同,應當查看委托人身份證明等有關資料。

                                提示:2019年住建部等6部門聯合通報了首批住房租賃中介機構違法違規典型案例,其中就涉及某地區房地產中介機構在未經出租人委托的情況下,擅自對外發布房源信息的案例。根據《房地產經紀管理辦法》第三十五條,違反本辦法第二十二條,房地產經紀機構擅自對外發布房源信息的,由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正,記入信用檔案,取消網上簽約資格,并處以1萬元以上3萬元以下罰款。

                                “低進高出”要提防

                                要點三:中介機構在經營過程中不得低進高出賺取差價。

                                依據:《房地產經紀管理辦法》第二十五條第二款規定,房地產經紀機構和房地產經紀人員不得對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息,低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價。

                                提示:當前市場上,有部分中介機構在經營過程中,通過壓低賣房人的出售價格,向買房人提高出售價格的方式,利用信息差賺取差價。這是《房地產經紀管理辦法》明令禁止的行為。中介機構提供居間代理服務,應當向買賣雙方提供平等、真實的交易信息,從而賺取傭金。買賣雙方在通過中介機構成交過程中可要注意提防。

                                “陰陽合同”不可取

                                要點四:同一房屋不得簽訂不同交易價款的合同。

                                依據:《房地產經紀管理辦法》第二十五條第五款規定,房地產經紀機構和房地產經紀人員不得為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利。

                                提示:這就是我們平常所說的“陰陽合同”。部分房地產中介在填寫《存量房買賣合同》時的交易價格,往往低于私下簽訂交易合同時的交易價格,美其名曰替交易雙方節省稅費,卻不知這樣的操作已經涉及非法規避稅費。同時,簽訂“陰陽合同”,也很容易給中介機構留下漏洞,賺取差價。

                                “隔套出租”不安全

                                要點五:中介不得改變房屋內部結構分割出租。

                                依據:《房地產經紀管理辦法》第二十五條第六款規定,房地產經紀機構和房地產經紀人員不得改變房屋內部結構分割出租。

                                分析:中介機構改變房屋內部結構分割出租,即平常說的“隔套出租”。部分中介機構在承接產權人的租賃業務后,為追求利益擴大化,將原本成套的房屋分割成一個一個的小隔間用于出租。這種行為違反了《房地產經紀管理辦法》《商品房屋租賃管理辦法》的規定,擅自改變房屋規劃用途,出租如陽臺、廚房、衛生間等不符合居住條件的位置,也違反了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的相關規定。同時,由于用于隔套(間)的隔板多為木質板材,不符合消防工程強制性標準,存在安全隱患。

                              ■記者 張 晗

                              通 訊 員 馬駿凌 鄭英珠

                              責任編輯:蔡建如

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